桂林市经济适用住房管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为改进和规范经济适用住房制度，加快经济适用住房建设，满足城镇低收入家庭住房需求，根据《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）和《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》（桂政发〔2009〕22号）的有关规定，结合本市实际，特制定本办法。

　　第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

　　本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指本市范围内，家庭收入、住房状况等符合政府规定条件的家庭。

　　第三条 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要逐步与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。

　　第四条 市人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，对所辖城区、县人民政府经济适用住房工作实行目标责任制管理。按照政府主导、社会参与、统一规划、合理布局的原则，因地制宜发展经济适用住房。

　　第五条 桂林市住房制度改革委员会（以下简称“市房委会”）负责桂林市经济适用住房建设的指导和协调工作，决策建设管理中的重大问题。桂林市住房制度改革委员会办公室是本市经济适用住房主管部门（以下简称“市房改办”），负责本市经济适用住房开发建设的组织实施、管理和监督工作。

　　第六条 市发改(价格)、规建、房产、财政、国土、监察、税务及金融管理等部门根据各自职责分工，负责本市经济适用住房相关工作。

　　第七条 市房改办会同有关部门研究编制经济适用住房中长期发展规划和年度建设计划，报政府审批后纳入本市经济发展计划和住房建设规划，并向社会公布。

　　第二章 优惠政策

　　第八条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应，纳入本市年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

　　第九条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费、人防异地建设费、白蚁防治费、墙改基金等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担。

　　第十条 经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款，贷款资金专项用于经济适用住房建设。

　　第十一条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，需符合《个人住房贷款管理办法》规定，并出具《桂林市经济适用住房准购证》。

　　在符合《住房公积金管理条例》及有关政策规定前提下，购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款，作为共同购买人的配偶及直系亲属也可提取其住房公积金用于购买经济适用住房，偿还其住房贷款。

　　第三章 建设管理

　　第十二条 经济适用住房要统筹规划，市规建委根据城市总体规划和经济适用住房中长期发展规划，充分考虑城市低收入住房困难家庭对生活及交通等基础设施条件要求，合理安排区位布局。

　　第十三条 市国土局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划编制经济适用住房中长期用地计划和年度用地计划，经济适用住房用地数量应不少于本市商品住房建设用地数量的20%，在我市年度土地供应计划中统筹安排，并明确经济适用住房用地的位置和地价。

　　第十四条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，由市房改办会同市规建、国土等部门通过公开招投标方式选择具有相应资质、项目资本金、开发业绩和社会信誉良好的房地产开发企业实施；也可以由市社会保障住房发展中心直接组织建设。

　　第十五条 经济适用住房项目法人确定后，市房改办依法与项目法人签订经济适用住房建设项目合同书，合同中要对单套住房建筑面积、户型比例、销售价格等进行约定。

　　第十六条 经济适用住房开发建设单位签订项目合同书后，凭中标通知书、合同书和相关资料到市发改、规建、国土、环保等行政主管部门办理项目立项、规划定点、用地、环评等审批手续。

　　第十七条 在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，由市房改办会同市发改委、规建委和国土局在区域适宜的商品住房建设项目中选定。经市人民政府批准后，在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的用地面积、建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交等事项，并以合同方式约定。在土地入市交易时，与商品住房项目同时招标、配套建设，分别销售、分别管理。

　　第十八条 市人民政府根据全市经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型比例，并进行严格管理。本市经济适用住房单套的建筑面积原则上控制在60至80平方米。

　　第十九条 经济适用住房建设必须严格执行国家有关住房建设的强制性标准，坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则。做到在较小的套型内实现基本的使用功能，既满足住户的居住需求，又考虑低收入家庭的经济承受能力。

　　第二十条 经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

　　经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质、良好诚信、社会责任感强的建筑企业和监理公司实施。

　　第二十一条 经济适用住房建设项目实行验收制度。住房建设项目竣工时，要严格按照国家和自治区的有关规定采取一户一验方式进行验收，验收合格后方能交付使用。经济适用住房小区的配套设施应当与项目主体同步建设、同步交付使用。

　　第二十二条 经济适用住房建设项目开发企业，必须按要求及时到市统计局办理新开工项目登记手续，并定期向市房改办和市统计部门报送相关统计报表。

　　第四章 价格管理

　　第二十三条 经济适用住房价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其销售价格以保本微利为原则，由市价格主管部门会同市房改办依照经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市社会保障住房发展中心直接组织建设的经济适用住房按成本价销售，不得有利润。

　　第二十四条 经济适用住房的销售价格由市价格主管部门会同市房改办，在经济适用住房销售之前确定销售价格。开发单位应当在经济适用住房销售前，核算开发成本并向市价格主管部门提出书面定价申请，定价申请材料应包括：规划定点、土地价格、相关工程合同、有关工程（概）预算书、收费卡等相关材料，市价格主管部门会同市房改办对申请价格进行审定后向社会公布。经济适用住房开发、建设单位必须严格按照确定公布的价格出售经济适用住房，不得擅自提价销售。

　　第二十五条 经济适用住房实行收费卡制度。对经济适用住房开发、建设单位，由市房改办发给经济适用住房收费登记卡。经济适用住房开发、建设单位在交纳各种行政事业性收费时，应向收费的部门和单位出示由市房改办出具的《经济适用住房项目开发中标书》和《经济适用住房收费登记卡》。收费部门和单位必须在收费登记卡上如实填写收费项目、标准、收费总额、收费依据、执收单位等内容，并加盖执收单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房开发、建设单位有权拒交，并向市价格主管部门举报。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

　　第二十六条 市价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。

　　第五章 销售管理

　　第二十七条 经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，由市房改办按公布的价格，统一组织向符合购房条件的我市低收入家庭出售。

　　第二十八条 申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

　　（一）具有本市城镇常住户口，或在本市居住工作连续三年以上（含三年）的外来务工人员；

　　（二）已婚家庭或年龄在28周岁及以上单身家庭；

　　（三）无房或现住房建筑面积未达到人均16平方米（含）；

　　（四）家庭年人均收入低于市统计局向社会公布的上年度本市城镇居民人均可支配收入的90％。

　　经济适用住房供应对象的家庭年人均收入标准和住房困难标准，由市人民政府根据桂林市商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素适时进行调整并向社会公布。

　　第二十九条 经济适用住房以夫妻为一户申请家庭，同一户籍内其它家庭成员共同提出申请的，家庭成员与申请人应具有法定的赡养、扶养或收养关系。除未成年子女外，已作为申请家庭成员的以后不得再申请经济适用住房。

　　离异（或丧偶）带未成年子女且拥有监护权，或年龄在28周岁及以上单身人员视作一户申请家庭。

　　第三十条 一户申请家庭只能购买一套经济适用住房。已购买经济适用住房或参加市场运作方式建设住房的家庭不得再购买经济适用住房；按房改政策购买单位公有住房、参加单位集资建房并已达到住房享受面积标准的家庭不得再购买经济适用住房。

　　第三十一条 经济适用住房资格申请采取工作单位或街道办事处（乡镇人民政府）初审，市房改办复审并公示的方式认定。

　　第三十二条 符合条件申请购买经济适用住房的，应当向市房改办提出申请，领取表格后，如实填写《桂林市经济适用住房申购户调查审批表》，并提供下列材料：

　　（一）申请人及其共同提出申请的家庭成员户口簿、身份证明、婚姻证明、行政职务或职称证明原件及复印件各一份；住房困难户申请购买经济适用住房的，需提供原购住房产权证原件及复印件一份。

　　（二） 住房情况证明：由市房产行政主管部门出具的申请人及其共同提出申请的家庭成员在本市的住房情况证明，铁路系统、军队、其他在外地工作的人员还须提供本系统和当地房改部门出具的住房情况证明。

　　（三） 申请人及其共同提出申请的家庭成员所在单位或户口所在地街道办事处（乡镇人民政府）出具的上年度收入证明。未就业的，提供失业证或其他相关证明；申请人或配偶属个体工商户的，提供经营执照，上年度个人所得税及相关税收缴交凭证。

　　（四）外来务工人员需提供社会保障部门认可的外来务工人员劳动合同及户口所在地的原工作单位或街道办事处（乡镇人民政府）和当地房改办对其的住房证明。

　　第三十三条 由申请人及共同提出申请的家庭成员所在工作单位或街道办事处（乡镇人民政府）通过审核材料、入户调查、邻里访问、信函索证等方式对申请家庭的人口、收入、住房等情况进行初审。

　　符合经济适用住房购买条件的，将申请家庭的人口、住房状况、家庭收入等情况在申请人所在的工作单位或所居住的社区进行公示，人户分离家庭在户口所在地和实际居住地进行公示，公示期限7日。公示期满，对申请家庭提出初审意见并及时报送市房改办。

　　第三十四条 市房改办对申报的申请家庭材料进行复审，符合经济适用住房购买条件的，报市经济适用住房销售审查小组审查。并将申请家庭基本情况定期在《桂林日报》和市房改办办公场所公示，公示期限10日。经公示有异议的，由市房改办会同有关部门进行调查、核实；无投拆或者经调查、核实异议内容不实的，市房改办应当签署可以购买的核查意见，发放《桂林市经济适用住房准购证》，注明申请家庭可以购买的面积标准，按发证的先后顺序编号排队轮候。不符合申购条件的，发放《桂林市经济适用住房申购条件审查结果通知书》，并说明理由。

　　第三十五条 经济适用住房销售按以下程序进行:

　　（一）公布房源信息。每次开盘前，市房改办将公开销售的经济适用住房的基本情况在《桂林日报》上公布。

　　（二）申请家庭报名。持有《桂林市经济适用住房准购证》的申请家庭可根据公布的房源地址、数量、销售价格和自身的需求，按要求报名申请。

　　（三）确定参加选房申请家庭名单。市房改办根据报名申购家庭的《桂林市经济适用住房准购证》的顺序编号，按照1：1的比例确定参加选房申购家庭名单，并发放《桂林市经济适用住房购房通知书》。

　　（四）选房。申请家庭凭《桂林市经济适用住房购房通知书》和《桂林市经济适用住房准购证》按规定的时间和地点进行选房，选定住房后，应及时与开发建设单位签署《桂林市经济适用住房选房确认书》。

　　（五）申请家庭选房完毕后，持《桂林市经济适用住房购房通知书》和《桂林市经济适用住房选房确认书》在规定的时间内到市房改办办理手续，领取《桂林市经济适用住房认购证》。

　　（六）申请家庭持《桂林市经济适用住房认购证》在规定时间内到开发建设单位办理购房手续。经济适用住房开发建设单位应查验申请人相关证件，购房人必须与《桂林市经济适用住房认购证》中的申请人姓名、身份证相一致，按《桂林市经济适用住房认购证》签发的购房人和房号依法与购房人签订购房合同，凭证销售，并将本《办法》第五十条、五十一条、五十二条、五十三条的规定在合同书中予以载明。对不一致的，拒绝向其出售经济适用住房。

　　第三十六条 已获得《桂林市经济适用住房准购证》的申请家庭一年内因自身原因不购买经济适用住房的，以及列入参加选房的申请家庭未参加当期选房或选房后放弃购买的，视同放弃购买资格，其《桂林市经济适用住房准购证》作废，需购房的，重新按规定的条件和程序申请。

　　第三十七条《桂林市经济适用住房准购证》实行一房一证管理制度，其内容禁止更改。

　　第三十八条 符合条件的家庭，可持《桂林市经济适用住房准购证》购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，由购房人按照同地段同类普通商品住房的市场评估价补交差价款。

　　第三十九条 按房改政策购买单位公有住房，未达到住房享受面积标准的家庭购买经济适用住房的，应将原购住房退回原产权单位或者由政府收购，用作公共租赁住房。原产权单位同意不退回、政府不收购的，所购经济适用住房面积与原购住房面积之和超过《自治区人民政府办公厅关于控制职工住宅标准的通知》（桂政办发〔1995〕39号）文规定的住房享受面积标准部分，按同地段同类普通商品房的市场评估价补交差价款。

　　第四十条 本办法第三十八条、第三十九条差价款由市房改办负责收取，并存入市财政监管的专用帐户，实行收支两条线管理,经市住房制度改革委员会批准，专项用于桂林市经济适用住房的建设和管理，并接受市财政、审计部门的监督。

　　第六章集资建房

　　第四十一条 单位集资建房是经济适用住房的组成部分，应当纳入经济适用住房建设计划和用地计划管理。

　　第四十二条 距离城区较远的独立工矿企业、事业单位和住房困难户较多的企业、事业单位，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，利用单位原自有土地，经市房改办批准，允许单位无房职工家庭，以及已购房但住房面积未达规定面积标准的职工家庭在退出原住房后进行集资建房，建房面积按照《广西壮族自治区人民政府办公厅关于控制职工住宅标准的通知》（桂政办发〔1995〕39号）的规定控制。

　　第四十三条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资建房。严禁任何单位借集资建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。党政机关一律不得建设单位集资建房。

　　第四十四条 已按房改政策购买公有住房且住房面积已达到享受住房面积标准的职工家庭及购买了经济适用住房或参加单位集资建房、市场运作方式建房的家庭，不得再次参加单位集资建房。

　　第四十五条 单位集资建房在满足本单位无房户及住房未达标的职工家庭后，房源仍有少量剩余的，由市房改办统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由政府以成本价收购后用作公共租赁住房。

　　第四十六条 单位集资建房原则上不收取管理费用，不得有利润。

　　第四十七条 向职工收取的单位集资建房款按规定存入指定的专户，实行专款专用，按工程进度回拨使用，接受市财政局、审计局、房改办的监督。

　　第七章权属登记

　　第四十八条 居民购买经济适用住房后，持经济适用住房开发单位与购买人签订的购房合同、《经济适用住房准购证》、《桂林市经济适用住房认购证》等有关材料到市房产局办理房产权属登记手续。市房产局在核发的《房屋所有权证》上要加注“经济适用住房”字样。市房改办凭《房屋所有权证》和有关材料给予办理《个人住房档案》。购房人凭原建设单位持有的《国有土地使用权证》、个人的《房屋所有权证》及《个人住房档案》等材料向市国土资源局申请办理土地分割登记，领取《国有土地使用证》。

　　第四十九条 单位集资建房建成后，建房单位须到市房改办办理集资建房对象、面积等确认手续；然后持市房改办的确认资料到市房产局办理房产权属登记。市房产局在核发的《房屋所有权证》上要加注 “集资建房”字样。市房改办凭《房屋所有权证》和有关材料给予办理《个人住房档案》。建房单位或职工个人凭原建设单位持有的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、《个人住房档案》等材料向市国土局申请办理土地分割登记，领取《国有土地使用证》。

　　第五十条 市房产局、市国土局在办理权属登记时，应当严格审核《桂林市经济适用住房认购证》上的购房人是否与登记所有人相符，不相符的不予登记。

　　第八章交易管理

　　第五十一条 经济适用住房购房人拥有有限产权，在取得完全产权以前，只能自住，不得用于出租经营。

　　第五十二条 购房人取得房屋所有权证未满五年的，原则上不得直接上市交易。五年内购房人因特殊原因确需出售的，其经济适用住房由市房改办按原购房价格从购房之日起每年扣减1%计算作价进行回购，回购的住房继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。

　　第五十三条 购房人取得房屋所有权证满五年后，其经济适用住房需要上市交易的，应按照届时同地段同类普通商品住房市场评估价与原购买经济适用住房（不包括已交超标面积的价款）差价的60%向政府交纳土地收益等相关价款；在相同价格情况下，政府可优先回购；购房人也可以向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权，并凭市房改办出具的证明办理产权变更登记手续；市房产、国土资源行政主管部门凭市房改办出具的证明相应在其房地产权证上注销原注记。购房人向政府交纳的土地收益等相关价款由市房改办负责收取，专项用于经济适用住房的建设和管理。

　　第五十四条 在限制交易期间内，因继承、离婚析产、以及仲裁裁决、法院判决等须发生房屋使用权转移的，经市房改办审核后，可办理交易过户手续，房产性质仍为经济适用住房，限制上市交易期限从原房屋所有权证取得之日起计算。

　　第九章物业管理

　　第五十五条 经济适用住房的物业管理，要严格执行《物业管理条例》（国务院令第379号）和《城市新建住宅小区管理办法》（建设部第33号），全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。

　　第五十六条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，小区业主委员会成立后，由业主大会选聘有资质的物业服务企业，物业服务企业要按照有关法律法规与业主委员会签订书面的物业服务合同，并按合同约定提供相应的服务；也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

　　第五十七条 业主应按有关规定交存住宅专项维修资金，资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。住宅专项维修资金由市物业维修资金管理中心管理。

　　第五十八条 城区政府、市房产行政主管部门要加强对经济适用住房小区物业服务企业的监督和管理，规范经济适用住房小区的物业管理及服务。物业管理收费标准和物业管理服务的内容按国家和自治区的有关规定执行。

　　第十章 监督管理

　　第五十九条 市经济适用住房主管部门要履行职责，切实加强对经济适用住房计划、建设、销售、交易等各环节的管理，定期检查，发现违规行为及时纠正。

　　第六十条 市政府相关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

　　擅自改变经济适用住房或集资建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚；擅自提高经济适用住房或集资建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。

　　第六十一条 对提供虚假情况，骗购经济适用住房或单位集资建房的个人，取消其购房资格，其住房由市房改办按原购房价格从购房之日起每年扣减1%计算作价收回，对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。不能回购的，由市房改办责成其补缴经济适用住房或单位集资建房与同地段同类普通商品住房的市场评估价的价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

　　第六十二条 市经济适用住房管理的有关部门和机构的工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级行政主管部门或市纪检、监察部门依法追究责任；构成犯罪的，由司法部门依法追究刑事责任。

　　第六十三条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举。

　　第十一章 附 则

　　第六十四条 本办法自2009年12月1日起实施。本办法下发后新建及尚未销售的经济适用住房，按本办法有关规定执行；已销售的经济适用住房按原有规定执行。

　　第六十五条 市属各县可参照本办法执行，也可结合当地实际制定实施办法。

　　第六十六条 本办法由桂林市住房制度改革委员会办公室负责解释。